Si vous avez suivi la presse immobilière cette année, vous avez lu que le centre de Londres de prestige avait baissé de neuf pour cent, puis de trois pour cent, à quinze jours d’intervalle. Les deux chiffres sont exacts. Ils ne mesurent pas la même chose, et la différence mérite d’être comprise avant de décider quoi faire de votre bien.
LonRes enregistrait une baisse de 9,0 % sur un an au deuxième trimestre, la plus forte baisse annuelle depuis 2009 selon l’institut. Knight Frank affichait une baisse de 3,3 % sur un an à fin août. Savills relevait un recul de 1,7 % sur le seul deuxième trimestre. LonRes mesure les prix effectivement obtenus au pied carré sur les ventes conclues : il capte donc ce que les acquéreurs ont réellement négocié, et la nature des biens qui se sont vendus. Knight Frank s’appuie sur un indice de réévaluation régulière des mêmes biens, Savills sur l’appréciation de ses agents. Sur un marché où la négociation fait l’essentiel du travail, un indice de prix obtenus baisse plus vite qu’un indice d’estimation. Ce n’est pas une contradiction ; c’est tout le sujet.
En pratique, les estimations ont modérément fléchi, et les négociations beaucoup plus.
Les chiffres de la négociation
Sur l’ensemble du marché londonien de prestige, la décote moyenne par rapport au prix affiché a été de 10,4 % au premier semestre. Au-delà de 5 M£, elle atteignait 13,0 %. Plus de la moitié des ventes conclues en juin avaient connu au moins une baisse de prix publiée. Le délai moyen de vente était de 186 jours, contre 178 au premier semestre de l’année précédente.
À mettre en perspective : selon Knight Frank, le centre de Londres de prestige se situe environ 23 % sous son niveau d’il y a onze ans, et environ 26 % sous le pic de 2014 selon Savills. Les valeurs sont à peu près 5,7 % sous la moyenne 2017-2019. Ce n’est pas un marché qui vient de se retourner ; c’est un marché qui s’ajuste depuis dix ans.
L’offre, principale source de pression
Selon LonRes, les nouveaux mandats de vente en juillet étaient supérieurs de 26,2 % à la moyenne des mois de juillet 2017-2019, et le stock dépasse d’environ 65 % son niveau de fin 2019. Le choix est tout simplement très large, et un acquéreur qui a le choix négocie. Knight Frank relevait en septembre que les acquéreurs se servent des spéculations d’avant Budget et de la nervosité des marchés obligataires pour faire baisser le prix, plutôt que pour renoncer.
Ce point mérite d’être souligné, car c’est la bonne nouvelle : les acquéreurs sont là. Knight Frank a enregistré sur les trois mois à fin août un nombre de transactions supérieur de 6 % à la même période l’an dernier, et d’environ 2 % à la moyenne sur cinq ans. Les ventes se font, avec une décote, et après une attente plus longue.
L’exception concerne le très haut de gamme. Au-delà de 5 M£, LonRes a enregistré en juillet des transactions en baisse de 20 % sur un an, des biens sous offre en baisse de 50 % et des nouveaux mandats en baisse de 30 %. Le super-prestige se comporte différemment du reste du marché : moins d’acquéreurs, mais aussi moins de vendeurs. Dans cette tranche, la rareté joue dans les deux sens, et une commercialisation discrète plutôt que publique se justifie plus que d’habitude.
Ce que cela signifie si vous hésitez
Trois conclusions découlent des chiffres plutôt que des opinions.
La première : le prix affiché fait plus de dégâts qu’avant. Quand plus de la moitié des ventes exigent une baisse de prix, et qu’un bien resté longtemps sur le marché se négocie à 19,3 % sous le prix affiché contre 3,9 % pour un bien vendu en moins de trois mois, un prix de lancement ambitieux n’est pas une position de négociation. C’est six mois de retard suivis d’un moins bon résultat.
La deuxième : la présentation et la préparation comptent davantage quand l’acquéreur a quarante alternatives que lorsqu’il en a quatre. Ce n’est pas une affirmation sur une prime liée au home staging ; c’est une question d’attention.
La troisième : le Budget du 28 octobre tombe au cœur de la saison d’automne. Des rumeurs circulent sur la fiscalité immobilière et nous ne les reprendrons pas. Ce qui est déjà voté suffit : les taux d’imposition des revenus fonciers augmentent de deux points en avril 2027, et à partir d’avril 2028 la High Value Council Tax Surcharge s’applique aux logements anglais de 2 M£ et plus, à la charge du propriétaire. Toutes les maisons que nous vendons entrent dans cette tranche.
Si vous souhaitez un avis sur votre propre bien plutôt que sur le marché, demandez une estimation. Nous vous la remettrons sous 24 à 48 heures, et nous vous dirons si nous pensons que vous devriez attendre.
Hanane Dawson, fondatrice
Sources : LonRes, Prime London Market Update, été 2026, et Market Dashboard, août 2026. Knight Frank, 9 septembre 2026. Savills via Estate Agent Today, 6 juillet 2026. Budget, 26 novembre 2025. Consultation sur la High Value Council Tax Surcharge, 19 mai 2026.