La phase 2 du Renters' Rights Act commence le 15 décembre, avec l'ouverture du registre des bailleurs, « Register your rental property », dans les West Midlands ; les bailleurs londoniens devront y être inscrits au plus tard le 14 octobre 2027.
La phase 1 est entrée en vigueur le 1er mai. La procédure de la section 21 a disparu, la plupart des baux sont devenus périodiques et les hausses de loyer sont limitées à une par an, selon la procédure légale de la section 13. La phase 2 est plus administrative, et les bailleurs doivent anticiper deux changements : une base de données nationale des bailleurs et des logements qu'ils louent, et une réforme prévue de l'instance qui tranche les litiges sur les loyers.
Le registre : qui, quoi et quand
Les bailleurs qui louent en Angleterre sous un assured tenancy ou un regulated tenancy devront détenir deux inscriptions actives : l'une pour eux-mêmes, l'autre pour chaque logement. Les sociétés s'inscrivent aussi, avec leur numéro Companies House et un interlocuteur désigné. Le coût est de 65 £ par logement, à renouveler chaque année, et tout changement doit être déclaré sous 28 jours. Sans ces deux inscriptions actives, un logement ne peut être ni mis en location ni loué.
Le déploiement se fait région par région, avec trois mois pour s'inscrire après l'ouverture de chacune. Les West Midlands ouvrent la marche (du 15 décembre 2026 au 14 mars 2027) ; Londres ouvre le 15 juillet 2027, avec une date limite au 14 octobre 2027 ; le South West ferme la marche, au 14 novembre 2027. Les bailleurs peuvent s'inscrire dès le 15 décembre, où que se trouvent leurs biens.
Pour chaque logement, le service demande l'adresse, le type de bien, le nombre de chambres, le loyer et sa périodicité, ainsi que les documents de sécurité et de performance énergétique : le certificat de sécurité gaz, le rapport sur l'installation électrique et le DPE. L'agence peut téléverser des informations, mais c'est au bailleur de lancer et de confirmer l'inscription, et il en reste responsable. Le registre sera d'abord privé ; selon Osborne Clarke, le gouvernement entend en rendre une partie publique par une loi ultérieure.
Nous avons détaillé le calendrier londonien dans notre article sur le registre des bailleurs à Londres.
Ce qui se passe en l'absence d'inscription
Ce sont les conseils locaux qui font respecter le registre. En vertu des sections 91 et 92 de la loi, le bailleur qui ne s'inscrit pas encourt une amende pouvant atteindre 7 000 £, portée à 40 000 £ en cas de récidive, de manquement persistant ou de fausse déclaration faite sciemment ou par imprudence.
La sanction la plus lourde en pratique figure à la section 90. Un tribunal ne peut pas ordonner la reprise d'un logement tant que le bailleur manque à son obligation d'inscription, sauf pour comportement antisocial. Comme toute procédure de reprise doit désormais s'appuyer sur un motif légal, un bailleur non inscrit verrait presque toutes les voies fermées jusqu'à sa mise en règle.
L'obligation vise les assured tenancies et les regulated tenancies. Un bail consenti à une société, ou dont le loyer dépasse 100 000 £ par an, ne peut pas être un assured tenancy ; à la lecture des définitions, ces locations semblent donc échapper au registre. Les deux sont fréquentes dans le prime londonien. Pour un bail donné, mieux vaut vérifier auprès d'un solicitor que le supposer.
Litiges sur les loyers : du tribunal au Valuation Office
Depuis le 1er mai, le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, avec deux mois de préavis et le formulaire officiel, et le locataire peut contester la hausse devant le First-tier Tribunal. Les règles ont déjà évolué en faveur des locataires : le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur, et le nouveau loyer s'applique à la date de sa décision, sans effet rétroactif, selon Shelter Legal.
En septembre, le gouvernement a annoncé son intention de confier ces décisions au Valuation Office de l'administration fiscale (HMRC). D'après la NRLA, le changement exige une nouvelle loi et pourrait prendre jusqu'à deux ans ; aucune date n'a été fixée. D'ici là, les contestations restent devant le tribunal. En attendant, une hausse se défend mieux lorsqu'elle s'appuie sur des locations comparables dans les mêmes rues.
Se préparer à Londres
La date limite londonienne est dans onze mois, mais réunir les documents prend plus de temps qu'on ne le pense. Le certificat gaz vaut un an et le rapport électrique cinq ans ; un DPE expiré, ou inférieur au niveau requis pour louer, peut bloquer à la fois l'inscription et la prochaine location. À faire avant l'été prochain : rassembler les certificats de chaque logement, vérifier quels baux sont des assured tenancies, et convenir avec votre agence de qui téléverse quoi.
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Chris Dawson, Cofondateur
Sources: MHCLG announcement of 9 September 2026, as summarised by Devonshires (10 September 2026) and Osborne Clarke (23 September 2026); Macfarlanes, The Private Rented Sector database, 19 October 2026; Draft Private Rented Sector Database Regulations 2026 (legislation.gov.uk); Renters' Rights Act 2025, sections 82 and 90 to 92, and Housing Act 1988, Schedule 1 (legislation.gov.uk); NRLA, 22 September 2026; Shelter Legal England, Challenging a rent increase, January 2026.