Une maison sur la Côte d'Azur entraîne chaque année des impôts français, même lorsqu'elle reste vide, et pour les propriétaires installés à Londres ou aux États-Unis plusieurs de ces impôts ont changé depuis 2024.
La plupart des acquéreurs prévoient soigneusement les frais de notaire et l'achat lui-même, sujets de nos précédents guides. Cet article porte sur la suite : les impôts qu'un propriétaire américain ou britannique d'une résidence secondaire sur la Côte d'Azur doit attendre chaque année, et les questions à se poser dans son pays. Il s'agit d'informations générales, non d'un conseil fiscal.
La taxe foncière
Le propriétaire au 1er janvier paie la taxe foncière pour toute l'année. Elle s'obtient en appliquant les taux votés par la commune et les autres collectivités à la valeur locative cadastrale du bien, un loyer annuel théorique. L'État revalorise cette base chaque année selon l'inflation : de 0,8 % en 2026, selon impots.gouv.fr. Les collectivités peuvent aussi modifier leurs taux, d'où des écarts importants entre communes voisines.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration
La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle demeure pour les résidences secondaires. Service-public.fr précise qu'elle est due par toute personne qui dispose d'une résidence secondaire meublée au 1er janvier, et que l'avis arrive au dernier trimestre. Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration sur les résidences secondaires. Elle peut atteindre 60 % de la taxe de base, et Monaco Tribune indiquait en novembre 2025 que Nice, Menton et Cap-d'Ail figuraient parmi les communes de la Côte qui l'appliquent. Demandez au notaire ou à la mairie le taux en vigueur avant d'acheter. À partir de 2027, toute commune pourra, sur délibération, exonérer les meublés de tourisme de cette taxe.
L'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière
Si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour un non-résident, seuls les biens situés en France comptent, détenus directement ou par l'intermédiaire de sociétés. Le barème va de 0,5 % à 1,5 % et s'applique dès 800 000 € une fois le seuil franchi. L'abattement de 30 % sur la résidence principale ne profite en général pas aux non-résidents, et seules les dettes liées aux biens taxables sont déductibles, avec des limites pour certains prêts. Un projet de transformation de l'IFI en impôt sur la fortune improductive, voté en première lecture fin 2025, a été retiré de la loi de finances 2026, selon Decaux Assurances : les règles restent donc inchangées pour l'instant.
Louer et vendre : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Les loyers d'un bien en France sont imposés en France. Les non-résidents paient l'impôt sur le revenu à un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net, sauf à justifier d'un taux moyen inférieur sur leurs revenus mondiaux. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % le taux sur de nombreux revenus du capital, mais selon Hagnéré Patrimoine et le Journal de l'Agence, les revenus de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, tandis que la location meublée passe à 18,6 % ; un autre commentateur en fait une lecture plus large, vérifiez donc le taux applicable à votre cas. Les propriétaires britanniques couverts par le système de santé britannique et non par la sécurité sociale française ne paient en général que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, selon Expatrim, tandis que les résidents américains paient le taux plein. La plus-value de cession est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements croissants selon la durée de détention.
Le point de vue de votre pays
Un résident britannique déclare les loyers français au fisc britannique (HMRC) comme revenus fonciers étrangers et peut en général imputer l'impôt français sur l'impôt britannique dû sur ces mêmes revenus, dans la limite de ce dernier (fiche HMRC HS263). À partir d'avril 2027, cet impôt britannique augmente : voir notre article publié aujourd'hui sur la fiscalité britannique d'une maison à l'étranger. Un citoyen américain déclare loyers et plus-values à l'IRS et peut en général obtenir un crédit d'impôt pour l'impôt français sur le revenu ; l'imputation des prélèvements sociaux français est contestée de longue date, faites-vous conseiller. La location saisonnière obéit à ses propres règles, présentées dans notre article sur la location saisonnière à l'étranger.
Sur la Côte d'Azur, Dolce Vita travaille avec les agences Michaël Zingraf et John Taylor, qui sont ses partenaires.
Dolce Vita accompagne ventes et locations dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et aide ses clients à acheter à l'étranger grâce à des agences partenaires. Si vous vendez ou louez un bien à Londres pour financer une maison dans le Midi, ou souhaitez être mis en relation avec l'un de nos partenaires sur place, nous pouvons vous aider. Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : impots.gouv.fr, Comment est calculée ma taxe foncière ? Pourquoi a-t-elle augmenté en 2026 ? ; service-public.gouv.fr, Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, vérifié le 24 août 2026 ; Monaco Tribune, 11 novembre 2025 (surtaxe des résidences secondaires sur la Côte d'Azur) ; Decaux Assurances, IFI et non-résidents, 4 novembre 2026 ; Expatrim, Non-résident et prélèvements sociaux, 16 avril 2026 ; Hagnéré Patrimoine et Journal de l'Agence sur la LFSS 2026, article 12 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) ; Lesfrancais.press, 16 avril 2026 ; HMRC, Foreign Tax Credit Relief (HS263).