Louer une résidence secondaire en Europe est devenu plus encadré, plus visible pour l'administration fiscale et, à certains endroits, tout simplement plus difficile. La France a réduit l'abattement des meublés de tourisme, l'Espagne a donné aux copropriétaires un droit de veto sur les nouveaux appartements touristiques, Barcelone supprime ses licences touristiques, et depuis le 20 mai 2026 un règlement européen impose aux plateformes de location de transmettre leurs données aux autorités nationales.
Rien de tout cela n'interdit de louer. Mais les revenus locatifs doivent être vérifiés au regard des règles locales avant d'acheter, et non présumés.
France : moins d'avantage fiscal, plus de contrôle local
La loi Le Meur de novembre 2024 a modifié à la fois la fiscalité et l'encadrement des meublés de tourisme. Dans le régime micro-BIC, l'abattement sur les meublés non classés est passé de 50 % à 30 % des recettes, dans la limite de 15 000 € par an, pour les revenus de 2025. Pour les meublés classés, il est passé de 71 % à 50 % ; le plafond de ce régime est de 83 600 € pour les revenus de 2026.
Les communes disposent de nouveaux pouvoirs. Elles peuvent imposer l'enregistrement de tout meublé de tourisme, réduire de 120 à 90 jours par an la durée de location d'une résidence principale et fixer des quotas. Le maire peut infliger jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration. Un téléservice national d'enregistrement de tous les meublés de tourisme devait, selon les décrets, entrer en service le 20 mai 2026. En copropriété, une majorité des deux tiers suffit désormais pour modifier le règlement et interdire la location touristique, là où l'unanimité était requise.
La performance énergétique compte aussi. D'ici 2034, tout meublé de tourisme devra être classé entre A et D, et la location en infraction expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Espagne : copropriétaires, régions et Barcelone
Depuis le 3 avril 2025, un nouvel appartement touristique dans un immeuble espagnol doit être approuvé par les trois cinquièmes des copropriétaires, représentant les trois cinquièmes des quotes-parts, en vertu de la loi organique 1/2025. Le registre national des locations de courte durée, instauré en juillet 2025, a été annulé par la Cour suprême espagnole le 19 mai 2026, qui a jugé que l'État n'avait pas compétence pour l'imposer. La licence touristique régionale reste donc l'exigence principale, et les régions se montrent plus strictes.
- Barcelone prévoit de ne pas renouveler environ 10 100 licences d'appartements touristiques, qui prendront fin d'ici novembre 2028. Le Tribunal constitutionnel espagnol a validé en mars 2025 la loi catalane sur laquelle repose ce plan.
- Les Baléares ont adopté en avril 2025 un décret qui interdit en règle générale les nouvelles locations touristiques dans les immeubles collectifs, avec des amendes pouvant atteindre 500 000 € pour les infractions les plus graves.
- La région de Valence exige désormais un avis d'urbanisme municipal favorable avant l'enregistrement d'un appartement touristique, et permet aux communes de plafonner leur nombre par immeuble ou par secteur.
Portugal : plus de stabilité, avec des limites locales
Le Portugal a pris la direction inverse. Un décret en vigueur depuis le 1er novembre 2024 a annulé les mesures Mais Habitação de 2023 : les licences d'alojamento local n'expirent plus au bout de cinq ans et peuvent survivre à une vente. Les communes peuvent toutefois créer des zones de confinement et suspendre les nouveaux enregistrements, et les copropriétaires peuvent s'opposer à un logement en cas de nuisances répétées. Lisbonne et Porto limitent toutes deux les nouvelles licences dans leurs quartiers les plus fréquentés.
Les règles européennes et la fiscalité britannique
Le règlement européen 2024/1028 s'applique depuis le 20 mai 2026. Lorsqu'un pays a mis en place un enregistrement, les plateformes doivent afficher le numéro, le vérifier, retirer les annonces non conformes et transmettre leurs données d'activité aux autorités. En pratique, il devient difficile de louer sans enregistrement via les grandes plateformes, partout dans l'Union.
Un résident britannique est en principe imposé au Royaume-Uni sur les loyers d'un bien situé à l'étranger, avec un crédit pour l'impôt étranger acquitté sur ces mêmes revenus. Le régime des furnished holiday lettings, plus favorable aux locations saisonnières au Royaume-Uni et dans l'EEE, a été supprimé à compter d'avril 2025. Le budget du 28 octobre a annoncé une hausse des taux d'imposition des revenus fonciers à partir d'avril 2027 ; leur application aux revenus de biens situés à l'étranger devra être confirmée avec un conseiller fiscal une fois publiées les précisions du fisc britannique.
Avant d'acheter pour louer
- Vérifier si la commune ou la région exige une licence ou un enregistrement, et si de nouvelles licences sont encore délivrées.
- En copropriété, lire le règlement et demander si les copropriétaires ont voté, ou pourraient voter, une restriction des locations touristiques.
- Vérifier la classe énergétique et le coût des travaux pour atteindre le niveau requis.
- Calculer le revenu après impôts locaux, impôt britannique et frais de gestion, et non avant.
Rien de tout cela ne constitue un conseil juridique ou fiscal ; les règles varient selon les communes et les régions, et continuent d'évoluer.
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Chris Dawson, Cofondateur
Sources : Service-Public.fr, « Meublés de tourisme : ce que change la loi Le Meur » (26 novembre 2024, mis à jour le 20 janvier 2025). WebLex, « Location meublée : quelle fiscalité en 2026 », 11 septembre 2026. Légifiscal, déclaration en ligne des meublés de tourisme à partir du 20 mai 2026, 4 mai 2026. La Moncloa, accord des copropriétaires pour les appartements touristiques, 1er avril 2025. Osborne Clarke, « Spain's Supreme Court annuls national short-let register », 25 juin 2026. Catalan News, décision du Tribunal constitutionnel sur les appartements touristiques de Barcelone, 14 mars 2025. Majorca Daily Bulletin, décret baléare de limitation touristique, 11 avril 2025. Cuatrecasas, règles de la région de Valence et réforme portugaise de l'alojamento local (décret-loi 76/2024), 2024. Commission européenne, règles communes sur les données de location de courte durée (règlement (UE) 2024/1028), 8 juin 2026. gov.uk, « Tax on foreign income: rent », mis à jour le 1er octobre 2026. HMRC, Property Income Manual PIM4165, mis à jour le 21 mai 2026. HM Treasury, Budget 2026 : overview of tax legislation and rates, 28 octobre 2026.