Les quartiers haut de gamme de Londres évoluent à des rythmes différents cet automne, et l'écart entre eux est plus large que ne le laissent penser les indices généraux. L'indice de demande de Benham and Reeves, qui suit la part des biens à vendre dans chaque quartier ayant trouvé preneur, montre une demande en repli entre 2 et 10 millions de livres au troisième trimestre, et en légère hausse au-delà de 10 millions. Derrière ces totaux, certains quartiers ont nettement progressé, d'autres nettement reculé.
Pour un acquéreur qui hésite entre Hampstead et Holland Park, ou entre Mayfair et Belgravia, ces écarts déterminent le degré de concurrence à attendre et la marge de négociation disponible.
La vue d'ensemble
Selon les chiffres de Benham and Reeves publiés le 2 octobre, 13,2 % des biens affichés entre 2 et 10 millions de livres avaient trouvé preneur au troisième trimestre, contre 14,5 % au deuxième. Au-delà de 10 millions, la proportion était de 4,3 %, contre 3,7 %. L'indice Rightmove publié ce matin montre des prix demandés à Londres en hausse de 2,5 % en octobre, mais inférieurs de 1,7 % sur un an, avec plus de biens à vendre en Grande-Bretagne qu'à aucun mois d'octobre depuis 2014. Les chiffres de LonRes pour juillet à septembre font état d'une décote moyenne de 12,6 % entre prix initialement demandé et prix obtenu dans le centre de Londres haut de gamme.
Entre 2 et 10 millions de livres
La demande la plus forte reste celle des quartiers familiaux du sud-ouest et de l'ouest de Londres. Clapham affiche la plus forte proportion de biens ayant trouvé preneur, 42,7 %, devant Wandsworth (41,5 %), Islington (37,2 %), Chiswick (31,3 %) et Richmond (28,2 %).
Les plus fortes hausses sur un trimestre concernent Fitzrovia, en progression de 5,4 points, Islington (4,8), Canary Wharf (4,5), Maida Vale (4,0), Hampstead (3,0) et Mayfair (2,0), avec des hausses plus modestes à Pimlico, Marylebone et Knightsbridge. La demande a le plus reculé à Chiswick (moins 6,5 points), à Clapham et Belgravia (moins 4,9 chacun), à Putney (4,5), à Holland Park (3,6) et à Wimbledon (3,4). Clapham et Chiswick restent donc parmi les quartiers les plus disputés, mais moins qu'au printemps.
Au-delà de 10 millions de livres
Au sommet du marché, les plus fortes hausses concernent Mayfair, en progression de 5,1 points, Notting Hill (4,3), Victoria (3,1), Belgravia (2,2) et Kensington (1,5). La demande a reculé à Highgate, St John's Wood, Marylebone et Chelsea. Knightsbridge (8,8 %) et Chelsea (6,7 %) figurent parmi les quartiers où la plus forte proportion de biens a trouvé preneur.
Ces chiffres demandent de la prudence. Très peu de biens sont proposés au-delà de 10 millions de livres dans un même quartier, et une seule vente peut faire varier fortement un pourcentage. Ils indiquent une tendance, pas une valeur.
Ce qu'apportent les chiffres officiels
L'Office for National Statistics publie des prix moyens par borough à partir des données du HM Land Registry. Ses chiffres provisoires pour juillet 2026, publiés le 16 septembre, situent le prix moyen à Kensington and Chelsea à 1 233 000 £, en baisse de 14,1 % sur un an, à Westminster à 877 000 £, en baisse de 20,7 %, et à Camden à 815 000 £, en baisse de 10,1 %, contre un recul de 3,3 % pour l'ensemble de Londres.
Ces baisses paraissent spectaculaires et doivent être lues avec précaution. Les derniers mois sont provisoires et révisés à mesure que les ventes sont enregistrées ; les moyennes par borough mêlent appartements et maisons ; et dans les boroughs où les ventes sont peu nombreuses, un changement dans le type de biens vendus peut fortement déplacer la moyenne. Elles vont toutefois dans le même sens que les prix obtenus relevés par LonRes : plus bas qu'il y a un an dans le centre de Londres.
Lire ces chiffres en acquéreur
Là où la demande s'est tassée et où les décotes sont larges, un acquéreur peut en général prendre son temps et négocier au regard des prix obtenus pour des biens comparables. Là où la demande est forte, comme dans les quartiers familiaux du sud-ouest, les biens bien placés en prix attirent plus souvent plusieurs candidats, et l'acquéreur dont le financement, l'avocat et l'expert sont prêts est mieux placé. Dans tous les quartiers, la rue et l'immeuble comptent davantage que la moyenne du borough.
Le budget du 28 octobre pourrait modifier la fiscalité immobilière ; toute annonce devra donc être vérifiée au regard de la date prévue de signature. Le droit de timbre, y compris les majorations pour les acquéreurs déjà propriétaires ailleurs ou non résidents, fait l'objet d'un précédent article. Rien de tout cela ne constitue un conseil financier.
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Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : Benham and Reeves Prime London Demand Index, T3 2026 (via Estate Agent Today, 2 octobre 2026) et T2 2026 (via Estate Agent Today, 14 juillet 2026). Rightmove House Price Index, octobre 2026, publié le 19 octobre 2026 (via Property Reporter, 19 octobre 2026). LonRes, « London property sales: summer 2026 standouts », 6 octobre 2026. ONS, « Housing prices in your area » pour Kensington and Chelsea, Westminster et Camden (UK House Price Index, juillet 2026 provisoire, mis à jour le 16 septembre 2026).