À partir du 6 avril 2027, les résidents britanniques qui louent un logement à l'étranger paieront l'impôt sur ces loyers aux nouveaux taux des revenus fonciers, fixés à 24 %, 44 % et 49 % lors du budget du 28 octobre, car la loi adoptée cette année inclut l'activité locative à l'étranger dans les revenus fonciers.
Après le budget, les annonces seules ne permettaient pas de savoir si ces taux plus élevés visaient les loyers d'une villa en Espagne ou d'un appartement à Paris. Le texte de loi répond à la question. Cet article explique ce qui change pour les propriétaires britanniques d'un logement à l'étranger, ce qui ne change pas, et ce qu'il faut revoir avant avril 2027. Il s'agit d'informations générales, non d'un conseil fiscal.
Ce que dit désormais la loi
Le Finance Act 2026, daté du 18 mars 2026, a créé des taux d'impôt sur le revenu propres aux revenus fonciers. Son article 6 insère une définition dans l'Income Tax Act 2007 : les revenus fonciers sont ceux imposés selon les règles foncières de l'Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005, c'est-à-dire les bénéfices d'une activité locative au Royaume-Uni ou à l'étranger. L'article 7 fixait les taux de 2027-2028 à 22 %, 42 % et 47 %. Lors du budget 2026, la chancelière les a portés à 24 %, 44 % et 49 %, à inscrire dans la prochaine loi de finances, selon la synthèse de Deloitte. Les taux actuels sont de 20 %, 40 % et 45 %. La loi permet aussi au Parlement écossais et au Senedd gallois de fixer leurs propres taux.
L'imposition des loyers de l'étranger
Un résident britannique est imposé au Royaume-Uni sur ses revenus mondiaux : les loyers d'un logement à l'étranger se déclarent dans les pages « étranger » de la déclaration, au titre d'une activité locative étrangère. Celle-ci est distincte des locations au Royaume-Uni : un déficit à l'étranger ne s'impute pas sur les bénéfices locatifs britanniques, et inversement. Les intérêts d'emprunt donnent droit à un crédit d'impôt au taux de base et non à une déduction, et le Finance Act 2026 aligne ce crédit sur le nouveau taux de base foncier ; la façon dont la hausse supplémentaire du budget s'y répercutera sera précisée dans la loi de finances.
L'impôt payé à l'étranger n'est généralement pas perdu. La fiche HMRC HS263 précise que le crédit d'impôt étranger correspond au plus faible des deux montants : l'impôt étranger réellement dû, convention fiscale comprise, et l'impôt britannique sur les mêmes revenus. L'excédent d'impôt étranger n'est pas remboursé. Illustration simplifiée, avec le même bénéfice de 20 000 £ dans les deux pays et un impôt local de 20 % : un contribuable imposé au taux supérieur paie aujourd'hui 8 000 £ d'impôt britannique, moins un crédit de 4 000 £, soit 4 000 £ de plus. À 44 %, l'impôt britannique serait de 8 800 £ et le complément de 4 800 £. En pratique, le bénéfice se calcule différemment dans chaque pays, et les règles locales sur les charges, les prélèvements sociaux et les conventions modifient le résultat.
Qui est concerné, et qui ne l'est pas
Ces taux s'appliquent aux résidents britanniques. Une personne qui a quitté le Royaume-Uni et n'y est plus résidente n'y est imposée que sur ses revenus britanniques : un logement à l'étranger échappe alors à ces règles. Les personnes qui s'installent au Royaume-Uni après au moins dix ans à l'étranger peuvent opter pour le régime des revenus et plus-values étrangers sur quatre ans, qui remplace depuis avril 2025 la remittance basis ; selon les instructions de HMRC, les bénéfices locatifs étrangers peuvent en bénéficier, au prix de la perte de certains abattements pour les années concernées.
Vendre, et tenir ses comptes
L'impôt sur les plus-values d'un logement à l'étranger reste à 18 % et 24 %, sans changement au budget. La plus-value se calcule en livres sterling : les variations de change depuis l'achat peuvent donc créer une plus-value imposable ou la réduire, et l'impôt payé à l'étranger sur la même plus-value peut en général être imputé. Le délai britannique de déclaration en 60 jours ne s'applique pas aux ventes à l'étranger ; la plus-value figure dans la déclaration annuelle.
Les obligations déclaratives évoluent aussi. Dans le cadre de Making Tax Digital, les résidents britanniques comptent leurs revenus fonciers étrangers comme britanniques pour apprécier le seuil, qui passe à 30 000 £ de revenus bruts en avril 2027, comme nous l'expliquions dans notre article sur Making Tax Digital. Les propriétaires qui n'ont jamais déclaré leurs loyers étrangers peuvent recourir aux procédures de régularisation de HMRC, qui peut remonter jusqu'à 12 ans pour les revenus étrangers, voire davantage dans certains cas.
Les questions à revoir avant avril 2027
- Le complément d'impôt britannique que vous paierez au-delà de l'impôt étranger aux nouveaux taux, selon votre tranche.
- La répartition de la propriété entre conjoints ou partenaires, chacun étant imposé sur sa quote-part.
- L'effet d'une vente, d'un changement d'usage ou d'une installation à l'étranger sur le calendrier.
Ces questions relèvent d'un conseiller qualifié dans chacun des deux pays. Notre article sur le budget 2026 traite de la location au Royaume-Uni.
Dolce Vita accompagne ventes et locations dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et aide ses clients à acheter à l'étranger grâce à des agences partenaires. Si les nouveaux taux vous amènent à revoir une location au Royaume-Uni en même temps qu'un bien à l'étranger, nous pouvons vous aider pour la partie britannique. Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : Finance Act 2026, articles 6 à 8, insérant l'article 17A dans l'Income Tax Act 2007 (legislation.gov.uk ; loi du 18 mars 2026) ; Deloitte, Budget 2026: savings and property income tax rate increases, octobre 2026 ; HMRC, Foreign Tax Credit Relief (HS263), gov.uk ; instructions de HMRC sur le régime des revenus et plus-values étrangers sur quatre ans (gov.uk) ; Vision Consulting, Overseas property tax for UK residents 2026/27, mis à jour le 3 novembre 2026 ; HMRC, Work out your qualifying income for Making Tax Digital for Income Tax, mis à jour le 11 septembre 2026 ; HM Treasury, Budget 2026, 28 octobre 2026.