Les logements sur plan ont représenté 72 % des achats immobiliers à Dubaï au troisième trimestre 2026, selon Cavendish Maxwell : la plupart des acquéreurs de l'émirat paient donc pour un logement qui n'est pas encore construit.
Les mêmes données, publiées par The National le 7 octobre, décrivent un marché ralenti : 72,6 milliards de dirhams de ventes sur le trimestre, 47 % de moins qu'un an plus tôt, pour 34 000 transactions, en baisse de 38 %. S&P Global Ratings estime le recul des prix entre fin 2025 et septembre 2026 entre 5 % et 15 %, et Cavendish Maxwell attribue cette prudence au conflit régional depuis fin février. Un marché plus calme ne change pas la loi, mais il rend les protections attachées aux paiements sur plan, et leurs limites, plus importantes pour les acquéreurs américains et britanniques.
Où vont vos paiements
La loi de Dubaï n° 8 de 2007 oblige le promoteur qui vend sur plan à verser l'argent des acquéreurs sur un compte séquestre propre au projet. Comme l'explique le cabinet dubaïote HAS Law Firm, ces fonds ne peuvent être débloqués qu'au rythme de l'avancement des travaux : le promoteur ne peut pas financer un projet avec les acomptes d'un autre. Si le régulateur, la RERA, annule un projet par décision motivée, le promoteur doit rembourser l'intégralité des sommes reçues, selon l'avocat Ahmed Al Zarooni, cité par Khaleej Times.
La vente est inscrite au registre foncier provisoire, appelé Oqood, en vertu de la loi n° 13 de 2008. Cette inscription consacre vos droits sur le lot et contribue à empêcher qu'il soit vendu deux fois.
Les vérifications avant le premier paiement
- Trouver le projet. Consultez le service de suivi des projets du Dubai Land Department ou l'application Dubai REST, par nom ou numéro de projet, et vérifiez l'avancement, le compte séquestre et le promoteur.
- Ne payer que sur le compte séquestre. Vérifiez le numéro de compte, la banque et le projet rattaché avant tout virement, et ne payez jamais un particulier ni le compte d'un intermédiaire.
- Vérifier l'agent. Demandez le numéro de carte RERA et scannez le QR code Madmoun de l'annonce pour vérifier que le projet, le lot et le prix correspondent.
- Lire le contrat de vente. Comparez le lot, le prix, l'échéancier, la date de livraison et les clauses de défaut avec ce qui vous a été présenté.
- Confirmer l'inscription à l'Oqood. Le contrat doit être enregistré dans les 90 jours suivant la signature, et vous devez recevoir un certificat électronique.
Ces étapes sont tirées d'un guide publié par Sobha Realty, l'un des partenaires de Dolce Vita à Dubaï, et reprennent les outils officiels qu'il cite. Un avocat à Dubaï agissant pour vous seul peut s'en charger et relire le contrat.
Si vous ne pouvez plus payer
Les échéanciers s'étalent sur des années et les situations évoluent. L'article 11 de la loi n° 13 de 2008, modifié par la loi n° 19 de 2017, fixe ce que peut faire le promoteur ; Khaleej Times l'a résumé le 10 octobre. Le promoteur doit d'abord prévenir le Land Department, qui accorde à l'acquéreur 30 jours pour payer ou trouver un accord. Ensuite, ses options dépendent de l'avancement du lot : au-delà de 80 %, il peut maintenir le contrat et réclamer le solde, demander une vente aux enchères ou résilier en conservant jusqu'à 40 % de la valeur du lot ; entre 60 % et 80 %, résilier et conserver jusqu'à 40 % ; en dessous de 60 %, résilier et conserver jusqu'à 25 %. Le reste est restitué à l'acquéreur. Ce sont des plafonds, et Ahmed Al Zarooni souligne que les droits du promoteur ne sont pas absolus et peuvent être contestés en justice ou en arbitrage.
Si le promoteur est en retard
Les retards existent sur tous les marchés. HAS Law Firm énumère les recours de l'acquéreur face à un promoteur défaillant : exécution du contrat, résiliation, remboursement des échéances et des frais, et indemnisation de pertes comme un loyer ou des frais de financement supplémentaires, à condition de prouver la faute, le préjudice et le lien entre les deux. La RERA contrôle les promoteurs et les projets annulés, et les tribunaux peuvent désigner des experts indépendants. Tout dépend beaucoup du contrat, notamment de la date de livraison et d'un éventuel délai de grâce : lisez ces clauses avant de signer plutôt qu'après un retard.
Les frais, et l'impôt dans votre pays
Prévoyez les droits d'enregistrement perçus à l'Oqood, de 4 % du prix selon Khaleej Times, ainsi que les frais administratifs et de fiduciaire ; vérifiez les montants en vigueur auprès du Land Department ou de votre avocat, certains ayant évolué. Pensez aussi à l'impôt dans votre pays : les citoyens américains déclarent leurs revenus et plus-values du monde entier à l'IRS, et les résidents britanniques déclarent au fisc (HMRC) les loyers d'un appartement à Dubaï comme revenus fonciers étrangers. Notre article Dubaï après le repli de 2026 détaille les chiffres du marché.
L'achat sur plan peut convenir à qui veut un logement neuf payé par étapes, avec les risques de tout achat conclu des années avant la livraison. Dolce Vita travaille avec les promoteurs Arada, Azizi, Binghatti et Sobha et avec l'agence haus & haus, qui sont ses partenaires à Dubaï. Rien de tout cela ne constitue un conseil juridique ou d'investissement.
Dolce Vita accompagne ventes et locations dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et aide ses clients à acheter à l'étranger grâce à des agences partenaires. Si vous vendez ou louez un bien au Royaume-Uni pour financer un achat à Dubaï, ou souhaitez être mis en relation avec un partenaire sur place, nous pouvons vous aider. Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : données Cavendish Maxwell T3 2026 et S&P Global Ratings, via The National, 7 octobre 2026 ; HAS Law Firm (Mohamed Adel), Off-plan property disputes in Dubai, Mondaq, 14 juillet 2026 ; Khaleej Times, Missed off-plan payments in Dubai, 10 octobre 2026, citant la loi de Dubaï n° 13 de 2008 modifiée par la loi n° 19 de 2017 et la loi n° 8 de 2007 ; Sobha Realty (partenaire de Dolce Vita), How to verify an off-plan property in Dubai, 9 septembre 2026 ; Khaleej Times, Buying property in Dubai, 1er août 2022 (frais).