Un logement à Londres est imposé comme un actif britannique, quel que soit le statut de résidence de son propriétaire, et c'est le point de départ de toute famille qui s'y installe sous les règles ayant remplacé le statut de non-dom. Pendant des décennies, les familles internationales se sont organisées autour d'un mot : le domicile. Ce cadre a pris fin le 6 avril 2025. La remittance basis a été supprimée, et l'impôt sur les revenus étrangers comme les droits de succession dépendent désormais de la durée de résidence au Royaume-Uni, et non plus du domicile.
La réforme a dix-huit mois. Pour qui achète à Mayfair, à Kensington ou à Hampstead dans le cadre d'une installation à Londres, il est utile de comprendre comment les éléments s'articulent, car le logement lui-même est traité différemment de presque tout le reste du patrimoine.
Une fenêtre de quatre ans pour les nouveaux arrivants
La remittance basis a été remplacée par le régime de quatre ans sur les revenus et plus-values étrangers, dit FIG. Selon les indications du fisc britannique (HMRC), une personne qui devient résidente fiscale au Royaume-Uni après au moins dix années consécutives de non-résidence peut demander un allègement sur ses revenus et plus-values étrangers pendant quatre années fiscales au maximum. Sont notamment visés les bénéfices d'une activité locative à l'étranger, les dividendes de sociétés non britanniques et les intérêts de comptes bancaires étrangers ; les plus-values étrangères le sont aussi. Les revenus d'emploi étrangers en sont exclus.
Deux points échappent souvent. D'abord, l'allègement ne couvre que les revenus et plus-values étrangers. Les loyers d'un bien londonien mis en location, ou la plus-value réalisée à sa vente, sont de source britannique et restent hors du régime. Ensuite, la fenêtre correspond aux quatre premières années consécutives de résidence. Les années non utilisées ne se reportent pas, et la date d'arrivée compte.
Les droits de succession suivent désormais la résidence
Les droits de succession sont passés à un critère de résidence à la même date. Selon les indications du gouvernement, une personne est résidente de longue durée si elle a été résidente au Royaume-Uni au moins dix des vingt années fiscales précédentes. Dès lors, ses biens à l'étranger entrent dans le champ des droits de succession, en plus de ses biens britanniques. Ce statut se prolonge aussi après le départ : il peut subsister jusqu'à dix années fiscales après avoir quitté le Royaume-Uni, selon la durée de résidence.
Pour une famille qui prévoit de rester cinq ou six ans, cette règle peut ne jamais s'appliquer. Pour une famille qui compte s'établir, le cap des dix ans devient une échéance à part entière.
La place du logement londonien
Quelle que soit la situation de résidence, un bien à Londres est un actif britannique. Les indications officielles sont claires : pour les personnes établies à l'étranger, les droits de succession portent sur les biens situés au Royaume-Uni, comme un bien immobilier ou un compte bancaire. Depuis le 6 avril 2017, détenir un logement britannique par l'intermédiaire d'une société ou d'une société de personnes étrangère ne permet plus non plus de l'en soustraire ; le manuel de HMRC indique que les anciennes structures offshore ont cessé de fonctionner à cette fin à cette date.
L'achat entraîne par ailleurs ses propres coûts. Le droit de timbre (stamp duty land tax) est dû à la signature définitive, avec des majorations pour les acquéreurs déjà propriétaires ailleurs et pour ceux qui ne sont pas résidents au sens du droit de timbre ; nous en avons détaillé les tranches, avec un exemple chiffré à 3 millions de livres, dans un précédent article. Il s'agit de critères distincts de ceux de l'impôt sur le revenu et des droits de succession ci-dessus, et un acquéreur peut être résident au sens de l'un sans l'être au sens de l'autre.
Rien de tout cela ne constitue un conseil fiscal. L'interaction entre ces règles, le reste du patrimoine familial et la fiscalité du pays que l'on quitte relève d'un conseiller fiscal britannique, idéalement avant l'échange des contrats plutôt qu'après.
Le marché dans lequel arrivent ces acquéreurs
Le marché lui-même n'est plus celui d'il y a trois ans. L'indice UBS des bulles immobilières mondiales, publié le 22 septembre, classe Londres parmi les villes à faible risque de bulle, en relevant que les prix corrigés de l'inflation sont inférieurs de plus de 15 % à leur niveau de 2021 et que le marché est faible pour la cinquième année consécutive, tandis que les loyers restent proches de leurs records. Les chiffres de Knight Frank publiés le 5 octobre font état de la première hausse trimestrielle des prix dans le centre de Londres haut de gamme depuis quatre ans, de 0,3 %, et de 121 ventes à 10 millions de livres et plus sur les douze mois à fin septembre, autant que l'année précédente, pour un montant en hausse de 14 %, à 2,4 milliards de livres. LonRes, qui mesure les prix effectivement obtenus, relève pour le troisième trimestre des valeurs en baisse de 6,5 % sur un an dans le centre de Londres haut de gamme, avec une décote moyenne de 12,6 % sur le prix initialement demandé.
Pour un acquéreur, cela signifie du choix et une marge de négociation sur une grande partie du marché, avec un segment supérieur qui a maintenu ses volumes. Le budget du 28 octobre pourrait modifier la fiscalité immobilière ; toute annonce devra être vérifiée au regard de la date prévue de signature.
Dolce Vita conseille acquéreurs et vendeurs dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, gère la location des biens de propriétaires qui conservent leur logement londonien lorsqu'ils voyagent, et aide ses clients à acheter à l'étranger grâce à des agences partenaires. Si vous êtes déjà propriétaire à Londres et envisagez une vente parallèlement à votre installation, Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : HMRC, « Check if you can claim the 4-year foreign income and gains regime » (gov.uk, consulté le 12 octobre 2026). HMRC, « Inheritance Tax if you're a long-term UK resident » (gov.uk). gov.uk, « Inheritance Tax: if you're based abroad ». HMRC Inheritance Tax Manual IHTM04311, annexe A1 de l'IHTA 1984. UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, 22 septembre 2026. Chiffres Knight Frank du Londres haut de gamme à fin septembre 2026, publiés le 5 octobre 2026 (via Property Industry Eye et Estate Agent Today, 5 octobre 2026). LonRes, « London property sales: summer 2026 standouts », 6 octobre 2026.