Le Renters’ Rights Act 2025 est entré en vigueur le 1er mai 2026 et, contrairement à la plupart des textes sur le logement, il s’est appliqué d’un seul coup plutôt que par étapes. Cinq mois plus tard, il est utile de préciser ce qui a changé, ce qui n’est pas encore arrivé, et l’exemption dont relève une part importante du marché londonien de prestige, dont on parle rarement.
Ce qui s’applique aujourd’hui
L’expulsion sans motif de la section 21 est abolie. Tous les baux assured shorthold existants ont été convertis automatiquement en baux assured periodic le 1er mai. Les durées fixes sont interdites pour les nouvelles locations, et le locataire peut mettre fin au bail avec un préavis de deux mois. Le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an, et uniquement selon la procédure légale de la section 13. Les enchères sur les loyers sont interdites. Le loyer payé d’avance est plafonné à un mois pour les nouveaux baux. Le locataire bénéficie d’un droit implicite de détenir un animal. Les motifs de reprise de la section 8 ont été réécrits, et de nouvelles protections contre la discrimination couvrent les familles avec enfants et les bénéficiaires d’aides sociales.
Ce qui n’est pas encore arrivé
Le registre du parc locatif privé sera déployé région par région à partir de décembre 2026. Le médiateur des bailleurs est prévu pour 2028. Le Decent Homes Standard ne s’appliquera au secteur privé qu’en 2035. L’Awaab’s Law, qui ne concerne aujourd’hui que le logement social, dispose d’un cadre dans la loi pour être étendue aux bailleurs privés, mais sans date confirmée. Les juristes doutent assez ouvertement que les échéances les plus lointaines soient tenues.
Le seuil de 100 000 £
Un bail dont le loyer annuel dépasse 100 000 £ ne peut pas être un assured tenancy au sens de l’annexe 1 du Housing Act 1988, et le Renters’ Rights Act n’a pas modifié ce seuil. Un tel bail échappe donc entièrement à la loi. Pour ces locations, le bailleur peut encore consentir un bail à durée fixe, percevoir plus d’un mois de loyer d’avance ; il n’est pas soumis aux obligations de protection du dépôt de garantie, et reprend son bien par un simple congé plutôt que par les motifs applicables aux assured tenancies. L’interdiction des frais facturés aux locataires ne s’applique pas non plus.
Ce n’est pas une catégorie marginale. LonRes indiquait en juillet que près d’une location de prestige sur huit conclue cette année à Londres dépassait ce seuil. Si vous louez une maison à Belgravia ou un grand appartement à Knightsbridge, il est tout à fait possible que la réforme dont on parle depuis deux ans ne régisse pas du tout votre bail.
Mieux vaut le vérifier que le supposer. Le seuil porte sur le loyer annuel, et non sur le loyer hebdomadaire affiché : un bien proposé à 1 900 £ par semaine se situe juste en dessous.
La performance énergétique, dite avec exactitude
Le minimum légal actuel pour louer un logement en Angleterre et au pays de Galles est la classe E du DPE (EPC), applicable à tous les baux en cours depuis avril 2020, avec un plafond de dépenses de 3 500 £ et un registre des dérogations. Nous le précisons car au moins une publication réputée destinée aux bailleurs a affirmé cette année qu’il n’existait aucun minimum contraignant, ce qui est faux, et l’erreur a circulé.
L’exigence future est la classe C au 1er octobre 2030 pour tous les baux, sans échéance anticipée pour les nouveaux, avec un plafond de dépenses de 10 000 £ par bien, les travaux réalisés depuis le 1er octobre 2025 étant pris en compte. Cela a été confirmé dans le Warm Homes Plan de janvier 2026 puis dans la réponse à la consultation. Il s’agit d’une orientation gouvernementale et non encore d’une loi : le texte d’application est prévu pour 2027 et n’a pas encore été présenté au Parlement. Environ la moitié des logements locatifs privés sont aujourd’hui sous la classe C ; pour beaucoup de bailleurs, c’est donc une vraie question d’investissement et non de formalités. La méthode de calcul du DPE elle-même va être remplacée par un cadre à quatre indicateurs d’ici la fin de l’année, si bien que la note d’un bien pourra changer sans qu’aucun travail n’y soit réalisé.
Ce qui arrive encore
Les taux d’imposition des revenus fonciers des bailleurs personnes physiques augmentent de deux points au 6 avril 2027, à 22, 42 et 47 %. À partir d’avril 2028, la High Value Council Tax Surcharge s’applique aux logements anglais d’une valeur de 2 M£ ou plus, et c’est le propriétaire qui en est redevable, non l’occupant : 2 500 £ par an à partir de 2 M£, jusqu’à 7 500 £ au-delà de 5 M£. Pour un bailleur londonien de prestige, c’est un nouveau coût annuel sur un bien déjà loué, qui ne se répercute pas sur le locataire.
Le prochain rendez-vous budgétaire est le Budget du 28 octobre. Les spéculations sont nombreuses et nous n’y ajouterons rien.
Si vous souhaitez que nous examinions votre propre patrimoine locatif au regard de ces points, nous le ferons volontiers. Demandez une estimation locative : nous vous répondrons sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, cofondateur
Sources : Renters’ Rights Act 2025 (Commencement No. 2) Regulations 2026, SI 2026/421. Housing Act 1988, annexe 1. LonRes, 15 juillet 2026. Warm Homes Plan, 21 janvier 2026. Budget, 26 novembre 2025. Consultation sur la High Value Council Tax Surcharge, gov.uk, 19 mai 2026.