Le Portugal figure toujours sur la liste de nombreux Américains, mais les règles ont changé : un achat immobilier ne donne plus droit au Golden Visa, la naturalisation exige désormais dix ans de résidence pour la plupart des non-Européens, et les acquéreurs non résidents paient un droit de mutation forfaitaire de 7,5 %.
Ces changements sont intervenus séparément entre 2023 et 2026 ; ensemble, ils modifient le coût et le calendrier d'une installation à Lisbonne ou en Algarve. Ce guide fait le point en novembre 2026. Il s'agit d'informations générales, non de conseils juridiques ou fiscaux : des conseils portugais et américains doivent confirmer l'application de chaque règle à votre situation.
Le déroulement d'un achat
L'acquéreur étranger doit d'abord obtenir un numéro fiscal portugais (NIF), et en général ouvrir un compte bancaire local. Une fois le prix convenu, les parties signent en principe une promesse de vente, le CPCV, et l'acquéreur verse un acompte ; s'il se retire, il le perd en général, et si le vendeur se retire, celui-ci peut devoir en rembourser le double. La vente est conclue par acte, l'escritura, signé devant notaire ou dans un bureau Casa Pronta, puis la propriété est inscrite au registre foncier. Un avocat portugais indépendant vérifie le certificat du registre, le permis d'habiter, les dettes attachées au bien et, pour un appartement, la situation de la copropriété.
Les frais : un nouvel impôt pour les non-résidents
En vertu du décret-loi 97/2026, publié le 20 mai 2026, les acquéreurs qui ne sont pas résidents fiscaux portugais paient l'IMT, l'impôt sur les mutations, au taux forfaitaire de 7,5 % dès le premier euro sur un bien résidentiel, selon les analyses d'Andersen au Portugal et de Greenback Tax Services. Les résidents restent soumis au barème progressif. Des exceptions existent pour les acquéreurs déjà résidents, ceux qui le deviennent dans les deux ans (qui peuvent demander un remboursement) et ceux qui louent le bien à loyer modéré dans le cadre du programme public. S'ajoutent un droit de timbre de 0,8 % et les frais de notaire, de registre et d'avocat. Certains fiscalistes portugais s'interrogent sur la compatibilité d'un taux plus élevé pour les non-résidents avec la libre circulation des capitaux prévue par le droit de l'UE ; en cas de contestation réussie, des remboursements pourraient suivre : conservez vos justificatifs.
Les titres de séjour après les réformes
La loi 56/2023 a exclu l'achat immobilier du Golden Visa en octobre 2023. Selon le cabinet lisboète LVP Advogados, il reste notamment la souscription de 500 000 € dans un fonds d'investissement portugais éligible, 500 000 € dans la recherche scientifique, 250 000 € pour le patrimoine culturel et les investissements d'entreprise créateurs d'emplois. La présence minimale est légère, environ sept jours par an en moyenne.
Beaucoup d'Américains optent plutôt pour le visa D7, destiné aux personnes disposant de revenus passifs (retraites, loyers, dividendes), ou pour le visa de nomade numérique destiné aux travailleurs à distance. Les deux exigent des revenus stables indexés sur le salaire minimum portugais ; vérifiez le montant en vigueur auprès du consulat ou de VFS avant de déposer un dossier.
Le changement le plus important concerne la nationalité. La loi organique 1/2026, publiée le 18 mai 2026, porte la durée de résidence exigée pour la naturalisation à dix ans, contre cinq auparavant, pour les ressortissants de pays extérieurs à l'UE et à la communauté lusophone. Les conseils portugais estiment qu'elle modifie aussi le point de départ du délai ; les demandes déjà en cours restent régies par l'ancienne loi. Quiconque s'est installé en comptant sur un passeport après cinq ans devrait consulter.
La fiscalité : le Portugal, les États-Unis et la convention
L'ancien régime des résidents non habituels (NHR) est fermé aux nouveaux entrants depuis 2024. Son successeur, l'IFICI, prévoit un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus portugais d'activité salariée ou indépendante issus de fonctions éligibles, surtout très qualifiées, pendant dix ans au plus, et exonère en général les revenus étrangers, mais pas les retraites étrangères, selon Uría Menéndez. Il est plus étroit que le NHR et ne convient pas à la plupart des retraités.
Pour un citoyen américain, tout avantage portugais s'ajoute à l'imposition mondiale américaine. L'impôt portugais sur les revenus locatifs peut en général être imputé sur l'impôt américain via le formulaire 1116, mais l'IMT et l'IMI annuel ne sont pas des impôts sur le revenu et ne sont pas imputables, rappelle Greenback. La convention fiscale entre les États-Unis et le Portugal donne au Portugal le droit prioritaire d'imposer les revenus de biens situés au Portugal, et un compte bancaire portugais entre dans le seuil de déclaration FBAR.
Le marché
Le Portugal a enregistré la plus forte hausse annuelle des prix des logements de l'UE au deuxième trimestre 2026, soit 16,5 % selon Eurostat. Idealista situait le prix médian demandé à Lisbonne à 6 256 € le mètre carré en septembre 2026, en hausse de 4,4 % sur un an, et Faro progressait de 14,3 %. Une demande soutenue porte les prix ; le nouvel impôt pour les non-résidents et l'accessibilité tendue pour les ménages locaux font contrepoids, et l'équilibre des prochains mois reste incertain.
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Chris Dawson, Cofondateur
Sources: Andersen in Portugal, Decree-Law 97/2026, 27 May 2026; Greenback Tax Services, Portugal IMT for non-resident buyers, updated 13 October 2026; LVP Advogados, Portugal's Golden Visa after the 2023 reform, 30 April 2025; Organic Law 1/2026 (Diário da República, 18 May 2026), as summarised by Portuguese advisers; Uría Menéndez for the International Bar Association, Overview of Portugal's IFICI regime, 24 April 2025; Eurostat house price index Q2 2026 and Idealista asking prices September 2026, via Euronews, 1 October 2026; IRS, US-Portugal income tax treaty.