Les acquéreurs britanniques fortunés qui regardent à l'étranger en 2026 se concentrent sur une courte liste : l'Italie pour sa fiscalité, Dubaï pour son ampleur, la Suisse et Monaco pour leur stabilité, et l'Espagne, le Portugal et la France pour la qualité de vie. Les raisons diffèrent d'un pays à l'autre, tout comme la solidité des chiffres qui les étayent.
D'abord, ce que les chiffres disent et ne disent pas
Les chiffres les plus cités sur les millionnaires quittant le Royaume-Uni proviennent de Henley & Partners, un cabinet de conseil en résidence et citoyenneté. Ses estimations ont été vivement contestées : Tax Policy Associates a estimé en juillet 2025 que le chiffre britannique ne pouvait être utilisé sans audit indépendant, et le Tax Justice Network a calculé que les 9 500 millionnaires présentés comme partis en 2024 représentaient environ 0,3 % des millionnaires du pays. Le rapport de Henley de juin 2026 publie à la place un indice de compétitivité qui, selon lui, ne mesure pas les flux migratoires ; les Émirats arabes unis y arrivent en tête, le Portugal et l'Italie figurant aussi parmi les dix premiers.
Les indications les plus utiles viennent des agences et des données de marché. Le Wealth Report de Knight Frank, publié en avril, indique que la fin du statut de non-dom a « déclenché des sorties de patrimoine significatives vers l'Europe », notamment vers l'Italie, Monaco et la Suisse, beaucoup de départs se faisant aussi vers des destinations plus lointaines.
Italie, Suisse et Monaco : fiscalité et stabilité
Knight Frank décrit l'Italie comme « l'aimant fiscal de l'Europe », et son directeur international, Mark Harvey, indiquait en décembre que c'est en Italie que le cabinet voyait le plus de transactions en Europe. L'attrait tient à la flat tax des nouveaux résidents : un forfait annuel sur les revenus étrangers, pendant quinze ans au plus. Elle est passée de 200 000 € à 300 000 € par an pour les personnes devenues résidentes à partir du 1er janvier 2026, avec 50 000 € par membre de la famille, ce qui la réserve désormais aux très grandes fortunes.
Milan en est la principale bénéficiaire. Le rapport de Savills de mai 2026 situe les prix haut de gamme à 16 260 € le mètre carré fin 2025, stables sur un an et en hausse de 16 % sur dix ans, et s'attend à ce que la dynamique se renforce après la fin du régime britannique de non-dom.
Pour les acquéreurs qui privilégient la prévisibilité, la Suisse et Monaco restent des évidences. Selon Knight Frank, les prix haut de gamme ont progressé à Zurich en 2025, l'activité est restée soutenue dans les Alpes suisses, notamment à Gstaad et Verbier, et les prix ont atteint de nouveaux records à Monaco. Comme le résume Mark Harvey, les pays qui offrent une fiscalité stable et une gouvernance prévisible « continuent d'attirer le plus d'intérêt ».
Dubaï : le marché le plus actif, désormais mis à l'épreuve
Dubaï a été en 2025 le marché le plus actif au monde pour les logements de plus de 10 millions de dollars, avec 500 ventes, et Knight Frank y a relevé une hausse des prix haut de gamme de 25,1 %. Les acquéreurs britanniques y ont été très présents : selon l'analyse d'Anarock, ils représentaient 17 % des acheteurs en 2025, au deuxième rang derrière les acquéreurs indiens. Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.
L'année 2026 est plus difficile. La guerre impliquant l'Iran, commencée fin février, a rendu les acquéreurs prudents. Les chiffres de Cavendish Maxwell, publiés le 7 octobre, montrent des ventes de logements à Dubaï en baisse de 38 % en volume et de 47 % en valeur au troisième trimestre sur un an, et S&P Global Ratings estime que les prix ont reculé de 5 à 15 % entre fin 2025 et septembre, le segment du luxe étant sans doute le plus touché.
L'Espagne, le Portugal et la France : acheter pour y vivre
Plus bas dans l'échelle des prix, et pour ceux qui cherchent une résidence secondaire plutôt qu'une nouvelle résidence fiscale, la Méditerranée domine toujours. Knight Frank classe l'Espagne et le Portugal parmi les marchés haut de gamme les plus dynamiques d'Europe en 2025. L'enquête 2026 de Your Overseas Home auprès de 1 107 acquéreurs, dont près des deux tiers vivent au Royaume-Uni, place la France et l'Espagne quasiment à égalité en tête, à 25,4 % et 24,8 %, devant l'Italie et le Portugal ; la plupart de ces répondants disposaient d'un budget bien inférieur à 500 000 €.
Les incitations se sont réduites. L'Espagne a mis fin en avril 2025 à son « golden visa », qui permettait d'obtenir un titre de séjour par l'investissement immobilier, et le régime portugais qui a remplacé celui des résidents non habituels vise certains revenus professionnels, et non les pensions. Au sommet du marché, Knight Frank relevait en décembre une offre ayant augmenté jusqu'à 30 % sur un an et des offres d'achat inférieures de 15 à 20 % aux prix demandés pour les biens les plus chers.
Avant d'acheter à l'étranger
Un logement à l'étranger ne modifie pas à lui seul la situation fiscale britannique de son propriétaire. La résidence est déterminée par le statutory residence test britannique, les résidents du Royaume-Uni sont en principe imposés sur leurs revenus étrangers, y compris les loyers d'un bien situé hors du pays, et chaque pays a ses propres droits d'acquisition, règles de propriété et procédures. Le bon ordre consiste à consulter d'abord un avocat et un fiscaliste locaux, puis à chercher le bien.
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Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : Knight Frank, The Wealth Report 2026 : « Europe's prime markets in 2026 » et « PIRI 100 », 23 avril 2026. Knight Frank, « The international property locations to watch in 2026 », 19 décembre 2025. Knight Frank, « Italy flat tax 2026: who, what and how it works », 30 octobre 2025. Savills, « Milan city profile 2026 », mai 2026. Henley & Partners, Private Wealth Migration Report 2026, 19 juin 2026 (via Relocate, 19 juin 2026). Tax Policy Associates, analyse des rapports de Henley & Partners sur la migration des millionnaires, 27 juillet 2025. Tax Justice Network, « Millionaire exodus did not occur », 10 juin 2025. Anarock, analyse des acquéreurs à Dubaï (via Khaleej Times, 19 juillet 2026). Cavendish Maxwell et S&P Global Ratings (via The National, 7 octobre 2026). PwC Worldwide Tax Summaries, Émirats arabes unis, revu le 9 septembre 2026. Your Overseas Home, enquête annuelle 2026, 22 septembre 2026. Mairie de Barcelone, « Spain to stop granting golden visas from 3 April », 10 mars 2025. International Bar Association, « An overview of Portugal's new IFICI regime ». gov.uk, « Tax on foreign income ».