Les loyers obtenus dans le Londres haut de gamme ont augmenté de 4,6 % sur un an à fin septembre, leur plus forte hausse annuelle depuis 18 mois, selon LonRes. Sur la même période, le nombre de baux signés a reculé de 14,9 % et l'offre de logements à louer a progressé de 6,9 %. Autrement dit, les loyers montent alors que le marché conclut moins de locations.
Pour un bailleur, les deux aspects comptent. Un marché en hausse récompense un bien correctement positionné ; un marché où l'offre augmente et où les signatures reculent pénalise celui dont le loyer repose sur l'espoir.
Ce que montrent les chiffres
LonRes, dont les chiffres ont été publiés le 22 octobre, suit les loyers obtenus dans les codes postaux haut de gamme de Londres, hors quartiers périphériques. Il situe les loyers moyens 43,5 % au-dessus de leur niveau d'avant la pandémie, avec des mises en location en hausse de 3,4 % sur un an.
L'indice de Knight Frank, publié le 2 octobre, montre une hausse plus modérée au centre et plus nette en périphérie. Les loyers moyens du centre de Londres haut de gamme ont progressé de 1,3 % sur un an à fin septembre et de 1,8 % sur six mois ; dans le Londres haut de gamme périphérique, de 3 % sur un an et de 2,3 % sur six mois. Dans les deux cas, la hausse sur six mois est la plus rapide depuis janvier 2024. Knight Frank compte 5,6 candidats locataires pour chaque nouveau bien dans le centre sur les trois mois à fin septembre, un record depuis quatre ans, et 8,9 en périphérie.
Pour l'ensemble de Londres, le rapport de Zoopla de septembre fait état d'une hausse annuelle de 2,9 % des loyers des nouvelles locations, contre 1,7 % un an plus tôt, avec 6 % de logements à louer en moins qu'il y a un an, et 13 % en moins dans le centre de Londres.
Pourquoi les indices divergent
Ces chiffres ne mesurent pas la même chose. LonRes relève les loyers obtenus sur les locations haut de gamme ; l'indice de Knight Frank suit son propre panier de biens ; Zoopla couvre toutes les nouvelles locations de Londres. Ils s'accordent sur la tendance, des loyers en hausse et un choix plus restreint pour les locataires, mais pas sur le rythme, et un bailleur doit se méfier de quiconque ne cite que le chiffre le plus élevé.
Tom Bill, de Knight Frank, attribue une partie de la hausse au coût de la réglementation et du financement : selon lui, les bailleurs fixent des loyers demandés plus élevés pour refléter les risques accrus auxquels ils font face. Le crédit est aussi plus cher : d'après les données de la Bank of England citées par Knight Frank, le taux fixe moyen sur cinq ans d'un prêt buy-to-let à 75 % de la valeur atteignait 4,7 % en août, contre 3,88 % en janvier.
Le seuil de 100 000 £
Au sommet du marché, une part croissante des locations dépasse un seuil juridique important. Selon LonRes, 36 % des biens loués depuis le début de 2026 à Mayfair et St James's l'ont été pour plus de 100 000 £ par an, et plus de 20 % à Knightsbridge, Belgravia et South Kensington.
Aux termes de l'annexe 1 du Housing Act 1988, un bail dont le loyer dépasse 100 000 £ par an en Angleterre ne peut pas être une assured tenancy, et selon l'article 1 de la même loi, seule une personne physique peut en être titulaire : une location consentie à une société n'en est donc pas une non plus. À la lecture du texte, ces locations échappent au régime des assured tenancies remanié par le Renters' Rights Act, et les clauses du contrat pèsent davantage. La situation de chaque bail doit être vérifiée avec un avocat plutôt que présumée.
Fixer un loyer cet hiver
- Partir des loyers obtenus, pas des loyers demandés. Avec davantage d'offre et moins de signatures, un bien affiché au-dessus des références risque de rester vacant pendant que les biens mieux positionnés se louent.
- Le loyer annoncé est le loyer. Pour les assured tenancies, l'annonce doit indiquer le loyer et le bailleur ne peut ni solliciter ni accepter d'offres supérieures : le montant choisi au lancement doit donc être le bon.
- Une révision par an. Pour les assured tenancies, les hausses de loyer passent désormais par la procédure légale de la section 13, au plus une fois par an : le loyer de départ compte donc plus qu'avant.
- Surveiller la vacance. Un mois sans locataire représente environ 8 % du loyer annuel ; un loyer un peu plus bas qui attire rapidement un bon locataire peut rapporter davantage sur l'année.
Le budget sera présenté le mercredi 28 octobre. Knight Frank relève des spéculations sur l'impôt sur les plus-values et sur l'application des cotisations sociales (National Insurance) aux revenus locatifs ; nous ne ferons pas de pronostic et reviendrons sur tout changement une fois le détail publié.
Dolce Vita accompagne locations et ventes dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et aide ses clients à acheter à l'étranger grâce à des agences partenaires. Pour savoir à quel loyer votre bien peut se louer cet hiver, Demandez une estimation locative : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : LonRes, chiffres des ventes et locations haut de gamme à Londres, septembre 2026 (via Property Industry Eye, 22 octobre 2026). Knight Frank, « Prime London rents rise as tenants feel the pre-Budget squeeze », 2 octobre 2026 (y compris les données de la Bank of England sur les taux). Zoopla, Rental Market Report, septembre 2026, 14 septembre 2026. Housing Act 1988, article 1 et annexe 1, paragraphe 2 (legislation.gov.uk). gov.uk, « Renters' Rights Act: an overview for landlords ».