En août, le marché locatif du Londres haut de gamme a envoyé deux signaux en apparence contradictoires. Beaucoup moins de baux ont été conclus qu'un an plus tôt, et pourtant les loyers ont continué de progresser. Les deux figurent dans la même publication de LonRes, et il vaut la peine de les comprendre avant de fixer le loyer de votre prochaine location.
Ce que montrent les chiffres d'août
LonRes, qui suit les locations dans le Londres haut de gamme, a indiqué le 17 septembre que les locations conclues en août étaient inférieures de 27,5 % à celles d'août 2025. Les nouveaux mandats de location étaient en baisse de 3,5 %, et l'offre de biens disponibles en hausse de 6,1 %. Sur les mêmes douze mois, les loyers moyens ont augmenté de 3,8 %, et se situent désormais 41,4 % au-dessus de leur niveau d'avant la pandémie.
Le mois précédent avait été plus solide. Dans ses chiffres de juillet, LonRes relevait des loyers en hausse de 5,3 % sur un an et des locations conclues en hausse de 1,5 %, avec des loyers en progression annuelle de 5,7 % dans le centre de Londres haut de gamme, contre une baisse de 3,7 % en février encore.
Knight Frank mesure le marché autrement, au moyen d'un indice fondé sur des estimations, et ses chiffres sont plus modérés. Sur un an à fin juin, il relevait une hausse des loyers de 0,9 % dans le centre de Londres haut de gamme et de 3,3 % dans le Londres haut de gamme extérieur, ce dernier chiffre étant le plus élevé depuis juin 2024. Il constatait aussi que les nouvelles mises en location du premier semestre étaient inférieures de 15 % à la moyenne des cinq dernières années, alors que le nombre de nouveaux candidats locataires n'était inférieur que de 2 % à la normale. Les locations au-delà de 5 000 £ par semaine dans le centre de Londres ont reculé de 17 % au premier semestre sur un an.
Comment les deux signaux peuvent être vrais
Les loyers résultent de l'équilibre entre les biens disponibles et les locataires en recherche. Selon Knight Frank, l'offre a davantage reculé que la demande cette année, et le cabinet attribue une partie de ce recul aux bailleurs qui ont vendu depuis l'entrée en vigueur du Renters' Rights Act. Cela soutient les loyers même lorsque le nombre de transactions baisse.
Un seul mois d'août est par ailleurs une base fragile. C'est un mois calme la plupart des années, et une mauvaise lecture ne fait pas une tendance. Elle suggère en revanche que les locataires prennent davantage leur temps et choisissent avec plus de soin, ce qui cadre avec une offre disponible supérieure de 6,1 % à celle d'il y a un an.
Pour un bailleur, la lecture pratique est la suivante : les loyers ont tenu, mais le locataire a davantage de points de comparaison. Un bien affiché en haut de fourchette et présenté sans soin est celui qui reste vide, et un mois de vacance coûte plus que ce que la plupart des hausses de loyer rapportent en un an.
Making Tax Digital : prochaine échéance trimestrielle le 7 novembre
Depuis le 6 avril 2026, les bailleurs et travailleurs indépendants dont le revenu qualifiant dépassait 50 000 £ sur l'année fiscale 2024 à 2025 doivent utiliser le Making Tax Digital for Income Tax : tenue de registres numériques, logiciel compatible et déclarations trimestrielles au HMRC. Les échéances sont le 7 août, le 7 novembre, le 7 février et le 7 mai. Le HMRC a indiqué le 12 août que 436 000 indépendants et bailleurs avaient envoyé leur première déclaration trimestrielle.
Trois points surprennent souvent les bailleurs londoniens. D'abord, le revenu qualifiant est brut : le total des revenus fonciers et d'activité indépendante avant charges. Un seul appartement loué 1 000 £ par semaine rapporte 52 000 £ par an, ce qui dépasse le seuil quel que soit le bénéfice après frais. Ensuite, pour un bien détenu en indivision, seule votre quote-part compte. Enfin, si vous n'êtes pas résident fiscal britannique, vos revenus fonciers au Royaume-Uni comptent, mais pas les revenus de biens à l'étranger que vous ne déclarez pas au Royaume-Uni.
Le HMRC n'appliquera pas de pénalités pour les échéances trimestrielles manquées au titre de l'année fiscale 2026 à 2027, mais les registres et les déclarations restent exigés avant le dépôt de la déclaration annuelle. Le seuil passe à 30 000 £ à compter du 6 avril 2027, sur la base des revenus 2025 à 2026, puis à 20 000 £ à compter du 6 avril 2028.
Avril 2027, et le Budget du 28 octobre
À partir d'avril 2027, les revenus fonciers seront imposés à des taux propres en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord : 22 % au taux de base, 42 % au taux supérieur et 47 % au taux additionnel, soit deux points de plus que les taux ordinaires. L'allègement au titre des frais financiers sera accordé à 22 %. La mesure figure dans le Finance Act 2026, promulgué le 18 mars. L'Écosse fixe ses propres taux.
Le chancelier présentera le prochain Budget le 28 octobre. Les spéculations sur la fiscalité immobilière ne manquent pas et nous n'y ajouterons rien ; nous reviendrons sur les annonces une fois publiées.
Rien de ceci ne constitue un conseil fiscal, et chaque situation est différente. Votre expert-comptable est l'interlocuteur adapté pour le Making Tax Digital et les taux de 2027. Ce que nous pouvons vous dire, c'est le loyer que votre bien devrait obtenir aujourd'hui, et le délai probable pour le louer.
Dolce Vita loue des biens dans tout le Royaume-Uni depuis Berkeley Square House, à Mayfair. Pour obtenir un chiffre actuel pour votre bien, Demandez une estimation locative : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : chiffres locatifs LonRes d'août 2026, publiés le 17 septembre 2026 (Letting Agent Today, Property Industry Eye). LonRes, Prime London Market Dashboard, 12 août 2026. Knight Frank, Rental market adjusts to reforms and future tax risks, 6 juillet 2026. HMRC, guide Making Tax Digital for Income Tax (gov.uk, mis à jour en septembre 2026) et communiqué du 12 août 2026. HM Treasury, Changes to tax rates for property, savings and dividend income, 26 novembre 2025. Finance Act 2026, promulgué le 18 mars 2026. Office for Budget Responsibility, 2026.