Pour un acquéreur international, le stamp duty land tax, l'équivalent britannique des droits de mutation, est généralement le coût le plus important d'un achat à Londres après le prix lui-même, et celui qui est le plus souvent mal estimé. Les taux de base sont simples. Ce qui modifie la facture, ce sont les deux surtaxes qui peuvent s'y ajouter, et toutes deux dépendent de votre situation plutôt que du bien.
Ce qui suit résume les règles telles qu'elles figurent sur gov.uk début octobre 2026, pour les achats résidentiels en Angleterre par des particuliers. L'Écosse et le pays de Galles ont leurs propres impôts, et l'achat via une société obéit à d'autres règles.
Les tranches standard
Depuis le 1er avril 2025, le droit de timbre sur un achat résidentiel en Angleterre ou en Irlande du Nord est calculé par tranches : rien sur les premiers 125 000 £, 2 % sur la part comprise entre 125 001 £ et 250 000 £, 5 % de 250 001 £ à 925 000 £, 10 % de 925 001 £ à 1,5 million de livres, et 12 % au-delà de 1,5 million. L'allègement pour primo-accédants ne s'applique pas au-delà de 500 000 £ ; il joue donc rarement dans le Londres haut de gamme.
Deux surtaxes qui se cumulent
Le taux majoré pour logement supplémentaire. Une surtaxe de 5 % s'ajoute à chaque tranche si, une fois l'achat finalisé, vous détenez plus d'un bien résidentiel d'une valeur d'au moins 40 000 £, où que ce soit dans le monde. Ce dernier point est essentiel pour un acquéreur international : une résidence familiale à Paris, Dubaï ou New York compte. Les couples mariés et partenaires civils sont considérés ensemble : si l'un des deux relève du taux majoré, c'est tout l'achat qui y est soumis. Si le bien londonien remplace votre résidence principale et que vous vendez la précédente dans les trois ans, la surtaxe peut être remboursée.
La surtaxe pour non-résidents. Une surtaxe supplémentaire de 2 % s'applique, elle aussi sur chaque tranche, si vous n'avez pas été présent au Royaume-Uni au moins 183 jours au cours des 12 mois précédant l'achat. En cas d'achat à plusieurs, si un seul acquéreur est non résident selon ce critère, tous sont traités comme non résidents. La surtaxe peut être récupérée si vous passez ensuite au moins 183 jours au Royaume-Uni sur toute période continue de 365 jours dans les deux ans suivant l'achat. La demande est soumise à des délais.
Un exemple chiffré à 3 millions de livres
Pour un prix d'achat de 3 000 000 £, le droit de timbre au taux standard est de 273 750 £, soit un taux effectif d'environ 9,1 %. Les chiffres ci-dessous sont nos propres calculs à partir des taux publiés sur gov.uk.
- Résident britannique remplaçant sa résidence principale : 273 750 £ (environ 9,1 %)
- Non-résident ne détenant aucun autre bien : 333 750 £ (environ 11,1 %)
- Résident britannique qui détiendra un autre logement : 423 750 £ (environ 14,1 %)
- Non-résident qui détiendra un autre logement : 483 750 £ (environ 16,1 %)
L'écart entre la première et la dernière ligne atteint 210 000 £ pour la même maison. C'est pourquoi la résidence et la situation patrimoniale doivent être établies avec un avocat avant de faire une offre, et non après, et pourquoi la date d'une installation à Londres peut compter autant que celle de l'achat.
Une charge annuelle à prévoir à partir de 2028
À partir d'avril 2028, les propriétaires de logements en Angleterre d'une valeur d'au moins 2 millions de livres devraient acquitter une High Value Council Tax Surcharge en plus de la taxe locale ordinaire. Selon les propositions publiées par le gouvernement le 19 mai 2026, le montant annuel serait de 2 500 £ pour les biens estimés entre 2 et 2,5 millions de livres, 3 500 £ jusqu'à 3,5 millions, 5 000 £ jusqu'à 5 millions et 7 500 £ au-delà, sur la base des valeurs de 2026. Elle serait due par le propriétaire et non par l'occupant. La consultation s'est achevée le 14 juillet ; les modalités peuvent encore évoluer.
Le marché dans lequel vous achèteriez
Pour les acquéreurs, les conditions sont parmi les plus favorables depuis longtemps. LonRes indiquait qu'en août les prix obtenus dans le Londres haut de gamme étaient inférieurs de 7,0 % à ceux d'il y a un an, que les acquéreurs avaient obtenu une remise moyenne de 10,4 % sur le prix affiché, et que la moitié des biens en vente avaient connu au moins une baisse de prix.
Le Budget du 28 octobre pourrait modifier une partie de ce qui précède, ou rien du tout. Nous ne spéculerons pas. Quelles que soient les annonces, ce sont les règles en vigueur à la date de finalisation de votre achat qui s'appliquent, et elles doivent être vérifiées à ce moment-là auprès d'un avocat et d'un conseiller fiscal britanniques. Rien de ceci ne constitue un conseil juridique ou fiscal.
Dolce Vita conseille acquéreurs et vendeurs dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et accompagne les clients qui achètent à l'étranger grâce à des agences partenaires. Si vous possédez déjà un bien à Londres et envisagez de le vendre en parallèle d'un achat, Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : HMRC, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (gov.uk) ; Higher rates of SDLT when buying an additional residential property (gov.uk, mis à jour le 1er avril 2025) ; Rates of SDLT for non-UK residents (gov.uk, mis à jour le 1er avril 2025). MHCLG, consultation High Value Council Tax Surcharge, 19 mai 2026. Chiffres LonRes du Londres haut de gamme pour août 2026, 17 septembre 2026. Office for Budget Responsibility, 2026. Exemples calculés par Dolce Vita à partir des taux publiés.