Parmi tous les changements introduits par le Renters' Rights Act le 1er mai 2026, celui que la plupart des bailleurs rencontreront en premier concerne les hausses de loyer. Les baux à durée fixe assortis de clauses de révision ont disparu pour la plupart des locations, et avec eux les façons habituelles de convenir d'un nouveau loyer au renouvellement. Il ne reste qu'une seule voie légale. Elle n'est pas compliquée, mais elle récompense la préparation.
Les règles en bref
Pour les assured periodic tenancies, qui constituent désormais la plupart des locations privées en Angleterre, le guide du gouvernement est clair :
- Le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an au maximum, au niveau du marché, c'est-à-dire le loyer que le bien obtiendrait s'il était remis en location aujourd'hui.
- Le bailleur doit signifier un avis de section 13 au moyen du formulaire 4A, avec un préavis d'au moins deux mois avant l'entrée en vigueur du nouveau loyer.
- Les clauses de révision et toute autre voie d'augmentation ne sont plus autorisées.
- Le locataire peut contester le loyer proposé devant le First-tier Tribunal s'il l'estime supérieur au loyer de marché.
- Le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur et, en cas de contestation, le nouveau loyer s'applique à compter de la décision du tribunal, sans effet rétroactif.
Deux règles connexes s'y ajoutent. Bailleurs et agents ne peuvent ni accepter d'offres supérieures au loyer affiché, ni encourager les surenchères. Et le loyer payé d'avance est limité : rien avant la signature du bail, et pas plus d'un mois de loyer ensuite.
Une exception mérite d'être rappelée pour le Londres haut de gamme. Une location dont le loyer annuel dépasse 100 000 £ ne peut pas être une assured tenancy au sens du Housing Act 1988 ; elle échappe donc entièrement à ce régime. Nous avons abordé ce seuil le 28 septembre.
Pourquoi les preuves comptent davantage aujourd'hui
Dans l'ancien système, bailleur et locataire pouvaient convenir d'un nouveau loyer à la fin d'un bail à durée fixe, et le marché faisait le reste. Désormais, si le locataire conteste le montant, un tribunal indépendant détermine le loyer de marché. Cela change la logique. Une proposition ambitieuse n'est plus un simple point de départ de négociation : en cas de contestation, la hausse est retardée jusqu'à la décision, et le tribunal n'accordera jamais plus que le montant demandé.
Le marché reste porteur dans de nombreux secteurs. Knight Frank indiquait ce mois-ci que les loyers du Londres haut de gamme extérieur étaient supérieurs de 3 % à ceux d'il y a un an, que les nouvelles mises en location avaient reculé de 6,4 %, et que l'on comptait 8,9 candidats locataires pour chaque nouveau bien, un ratio plus élevé que pendant la période post-pandémie. LonRes relevait des loyers moyens en hausse de 3,8 % sur un an à fin août dans le Londres haut de gamme. Mais une moyenne n'est pas votre appartement. Le tribunal examinera ce que des biens comparables se louent réellement, dans votre immeuble, votre rue et dans un état similaire.
Points pratiques avant de signifier un avis
Connaissez votre date. La règle d'une hausse par an et le préavis de deux mois exigent d'anticiper, pas de décider la semaine de l'échéance. Conservez une trace de la date et du mode de remise de chaque avis.
Réunissez d'abord les références. Les locations récentes de biens similaires à proximité, avec la surface, l'état et l'ameublement, sont le meilleur appui d'une proposition. Les loyers affichés sur les portails sont une preuve plus faible que les loyers effectivement conclus.
Soyez lucide sur l'état du bien. Un tribunal qui évalue le loyer de marché considère le bien tel qu'il est. Si la cuisine est fatiguée ou les fenêtres laissent passer l'air, le loyer de marché en tient compte.
Pensez au locataire autant qu'au chiffre. Un bon locataire qui reste a une vraie valeur sur un marché où un mois de vacance peut coûter plus qu'une année de hausse. Une proposition clairement conforme aux références a moins de chances d'être contestée et de provoquer un départ.
Rien de ceci ne constitue un conseil juridique ; si vous n'êtes pas certain que votre location soit concernée, prenez conseil avant de signifier quoi que ce soit.
Comment nous pouvons vous aider
Dolce Vita loue des biens dans tout le Royaume-Uni depuis Berkeley Square House, à Mayfair. Notre estimation locative indique le loyer de marché actuel de votre bien, avec les références comparables qui le justifient, exactement ce qu'il vous faut avant de décider d'une proposition au titre de la section 13. Demandez une estimation locative : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Chris Dawson, Cofondateur
Sources : Ministry of Housing, Communities and Local Government, Renters' Rights Act: an overview for landlords (gov.uk, mis à jour le 1er octobre 2026) et Guide to the Renters' Rights Act (gov.uk, 6 novembre 2025). Housing Act 1988, annexe 1. Chiffres locatifs de Knight Frank pour le Londres haut de gamme, publiés en octobre 2026 (Property Industry Eye). Chiffres locatifs LonRes du Londres haut de gamme pour août 2026, 17 septembre 2026.