Si vous achetez un appartement à Mayfair, Knightsbridge, Kensington ou presque partout ailleurs dans le Londres haut de gamme, vous achetez très probablement un bail de longue durée, appelé leasehold. La réforme de ce régime est promise depuis au moins 2021, et une loi a été adoptée en 2024 ; il est donc tentant de croire que les anciennes règles ne s'appliquent plus. Pour l'essentiel, elles s'appliquent toujours. Se tromper sur ce point peut coûter cher à un acquéreur, dans un sens comme dans l'autre.
Pourquoi la durée du bail compte toujours
Le titulaire d'un bail sur un appartement éligible dispose d'un droit légal à l'extension de son bail en vertu du Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993. Le nouveau bail court 90 ans au-delà du terme existant, pour un loyer foncier symbolique. Le prix, appelé premium, est fixé par une formule d'évaluation, et l'un de ses éléments explique pourquoi les acquéreurs surveillent de si près le seuil des 80 ans.
Cet élément est la marriage value : en substance, la hausse de valeur de l'appartement que permet l'extension. Selon la loi de 1993, lorsque la durée restante dépasse 80 ans, la marriage value est réputée nulle. Lorsqu'elle est de 80 ans ou moins, elle est prise en compte et le propriétaire du sol en perçoit 50 %. Sur un appartement de valeur, le coût de l'extension peut en être sensiblement alourdi. Un bail de 82 ans restants et un bail de 78 ans sont, en pratique, deux achats très différents.
Ce qui a changé
Une mesure du Leasehold and Freehold Reform Act 2024 est en vigueur et intéresse directement les acquéreurs. Depuis le 31 janvier 2025, il n'est plus nécessaire d'avoir détenu l'appartement pendant deux ans pour demander l'extension légale du bail. Concrètement, un acquéreur peut engager la procédure légale dès la finalisation de l'achat, au lieu d'attendre deux ans pendant que le bail raccourcit.
Ce qui n'est pas encore arrivé
Les deux changements les plus souvent présentés comme acquis ne s'appliquent pas encore. L'article 36 de la loi de 2024, qui remplace les règles d'évaluation et ouvre la voie à la suppression de la marriage value, n'est pas entré en vigueur. Pas plus que la possibilité d'étendre un bail de 990 ans au lieu de 90. Les deux figurent dans la loi, mais attendent leur entrée en vigueur, et les taux d'évaluation qui doivent les accompagner n'ont pas été fixés.
Un projet distinct, le draft Commonhold and Leasehold Reform Bill, publié en janvier 2026, plafonnerait les loyers fonciers existants à 250 £ par an, puis à un montant symbolique après 40 ans. Ce n'est qu'un projet de loi. Il n'a pas été adopté, et sa forme définitive pourrait être différente.
La position raisonnable pour un acquéreur est d'évaluer un appartement selon le droit en vigueur. Si la réforme arrive, elle pourra l'avantager ; une offre qui la suppose déjà acquise est un pari, pas une estimation.
Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre
Demandez la durée restante exacte du bail, et calculez ce qu'elle sera à la date prévue de signature. Demandez le montant du loyer foncier et son mode d'évolution, car certains baux prévoient des révisions qui peuvent rendre un appartement plus difficile à revendre ou à financer. Lisez les comptes et budgets de charges des dernières années, et renseignez-vous sur les gros travaux prévus et le fonds de réserve. Identifiez le gestionnaire de l'immeuble et la manière dont le propriétaire du sol traite les occupants.
Si le bail approche ou passe sous les 80 ans, faites estimer le coût de l'extension par un expert spécialisé avant de convenir d'un prix, et demandez à votre avocat comment l'extension serait gérée autour de la signature. Les prêteurs ont leurs propres exigences sur la durée des baux ; vérifiez-les tôt si vous empruntez.
Rien de ceci ne constitue un conseil juridique, et un avocat expérimenté en leasehold doit examiner le bail dans son intégralité. Ce que nous pouvons dire, du côté des vendeurs, c'est que les appartements qui se vendent sans heurts sont ceux pour lesquels ces questions ont trouvé réponse avant que l'acquéreur ait à les poser.
Si vous vendez un appartement en leasehold
Les mêmes points valent à l'inverse. Un vendeur qui connaît la durée restante, dispose de l'historique des charges et a décidé d'étendre ou non le bail avant la mise en vente donne à l'acquéreur moins de raisons de négocier à la baisse. Dolce Vita vend et loue des biens dans tout le Royaume-Uni depuis Mayfair, et accompagne les clients qui achètent à l'étranger grâce à des agences partenaires. Pour un avis sur votre appartement, Demandez une estimation : accusé de réception le jour ouvré même, estimation écrite sous 24 à 48 heures.
Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, article 56 et annexe 13 (legislation.gov.uk). Leasehold and Freehold Reform Act 2024, articles 33 et 36 (legislation.gov.uk, pas encore en vigueur). The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 2 and Transitional Provision) Regulations 2025, SI 2025/57. MHCLG, Leasehold toolkit: England (gov.uk, mis à jour le 30 juillet 2026). Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill, janvier 2026.