Les Américains ont représenté 30 % des ventes de logements de plus de 15 millions de livres à Londres au premier semestre 2026, contre 20 % fin 2025, selon l'agence Beauchamp Estates. LonRes relève aussi un large consensus parmi les agents du centre de Londres sur la présence accrue des acquéreurs américains. Le taux de change n'y est pour rien : le 27 octobre, une livre valait 1,33 dollar, presque exactement comme un an plus tôt.
Un logement à Londres est un bon achat pour beaucoup de familles américaines, mais les fiscalités britannique et américaine interagissent de façon peu intuitive, et les mauvaises surprises les plus coûteuses surviennent souvent des années après l'achat. Le budget du 28 octobre n'a pas modifié les taux britanniques évoqués ci-dessous.
Le droit de timbre : deux surtaxes
Le droit de timbre (Stamp Duty Land Tax) sur un logement en Angleterre va de 0 % à 12 % selon cinq tranches. Deux surtaxes s'y ajoutent. Un acquéreur qui possédera un autre logement d'une valeur d'au moins 40 000 £ n'importe où dans le monde paie 5 % de plus : un Américain qui conserve une maison aux États-Unis y sera donc en général soumis. Un acquéreur qui n'a pas passé au moins 183 jours au Royaume-Uni au cours des 12 mois précédant l'achat paie 2 % supplémentaires.
Pour un logement de 3 millions de livres, le droit normal s'élève à 273 750 £. Un non-résident qui achète son unique logement paie 333 750 £, soit environ 11,1 % du prix ; un non-résident qui possède aussi un logement ailleurs paie 483 750 £, environ 16,1 %. La surtaxe de 2 % peut être remboursée si chaque acquéreur passe ensuite 183 jours au Royaume-Uni au cours d'une période continue de 365 jours, comprise entre 364 jours avant et 365 jours après la signature. La demande doit être faite dans les deux ans suivant la signature.
Les droits de succession : le point le plus souvent négligé
Un logement à Londres est un bien britannique, et les droits de succession britanniques s'appliquent aux biens situés au Royaume-Uni, quelles que soient la nationalité ou la résidence du propriétaire. Au-delà d'un abattement de 325 000 £, le taux est de 40 %.
Beaucoup d'acquéreurs américains pensent que la convention fiscale de 1978 entre les deux pays les protège. La convention répartit le droit d'imposer : le Royaume-Uni peut taxer les immeubles situés sur son territoire, et les États-Unis accordent ensuite un crédit de l'impôt britannique sur l'impôt fédéral sur les successions. Or, en 2026, l'exonération fédérale américaine atteint 15 millions de dollars. Pour une succession inférieure à ce montant, il n'y a pas d'impôt américain à réduire, et la convention ne supprime donc pas l'impôt britannique.
L'exonération entre époux demande aussi de l'attention. Lorsqu'un conjoint devient résident britannique de longue date et l'autre non, l'exonération sur les biens transmis entre eux est limitée à 325 000 £, sauf si l'autre conjoint choisit d'être traité comme résident de longue date, une option qui a elle-même des conséquences.
La revente : impôt britannique et impôt américain, dans deux monnaies
Un non-résident qui vend un logement britannique doit déclarer la vente au fisc britannique dans les 60 jours suivant la signature, même s'il n'y a pas d'impôt à payer ou si la vente se solde par une perte. Les plus-values sont imposées à 18 % ou 24 %.
Côté américain, le calcul se fait en dollars. L'exonération de la plus-value sur la résidence principale, jusqu'à 250 000 dollars, ou 500 000 dollars pour un couple marié déclarant ensemble, s'applique à la plus-value mesurée en dollars : les variations de change peuvent donc créer ou effacer une plus-value imposable. Un prêt en livres ajoute une difficulté : selon des conseillers fiscaux américains, si la livre a baissé au moment du remboursement, le gain en dollars sur la dette est imposé comme un revenu ordinaire et n'est pas couvert par l'exonération sur la résidence.
Les plus-values au-delà de l'exonération peuvent aussi supporter la taxe de 3,8 % sur les revenus de placement (net investment income tax). Selon l'IRS, les crédits d'impôt étranger ne peuvent pas la réduire, et en août 2026 une cour d'appel fédérale a rejeté les tentatives de s'appuyer sur les conventions avec le Canada et la France pour le faire. La convention britannique n'était pas en cause, mais un acquéreur ne doit pas supposer que l'impôt britannique viendra en déduction.
Avant de signer
- Se faire conseiller par un spécialiste des deux systèmes, britannique et américain, avant l'achat plutôt qu'au moment de la revente.
- Décider du mode de détention et des noms des propriétaires, en tenant compte des droits de succession et de l'exonération entre époux.
- Réfléchir à la devise d'un éventuel prêt, pas seulement à son taux.
- Rédiger ou mettre à jour un testament valable dans les deux pays.
- Tenir un relevé des jours passés au Royaume-Uni si vous pouvez prétendre au remboursement de la surtaxe de 2 %.
Rien de tout cela ne constitue un conseil fiscal ou juridique ; ces règles s'appliquent différemment à chaque famille.
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Chris Dawson, Cofondateur
Sources : Beauchamp Estates, enquête Billionaire Buyers de mi-année 2026 (via PropertyWire, 21 juillet 2026). LonRes, profil des acquéreurs du centre de Londres, 24 février 2026. Bank of England, taux de change quotidiens, 27 octobre 2026 et 27 octobre 2025. gov.uk, « Stamp Duty Land Tax: residential property rates », « Higher rates of Stamp Duty Land Tax » (mis à jour le 1er avril 2025) et « Apply for a repayment of the non-UK resident Stamp Duty Land Tax surcharge ». gov.uk, « Inheritance Tax » et « When someone living outside the UK dies ». HMRC, Inheritance Tax Manual IHTM47030 et IHTM47031, mis à jour le 7 avril 2026. Convention fiscale entre le Royaume-Uni et les États-Unis en matière de successions et de donations, 1978, articles 6 et 9 (SI 1979/1454, legislation.gov.uk). IRS, « What's new: estate and gift tax », mis à jour le 23 juillet 2026. HMRC, fiche HS307 (2026), mise à jour le 6 avril 2026. IRS, Publication 523. Greenback Tax Services, « Section 988 currency gain on foreign property », 29 avril 2026. IRS, « Questions and answers on the net investment income tax », mis à jour le 14 septembre 2026. Grant Thornton, « Federal Circuit rejects treaty-based FTC against NIIT », 22 septembre 2026. HM Treasury, Budget 2026 : overview of tax legislation and rates, annexe A, 28 octobre 2026.