Les prix des biens haut de gamme dans les Alpes ont augmenté en moyenne de 3,2 % sur un an, selon le rapport alpin de Knight Frank publié le 22 octobre, avec une hausse de 6,7 % à Verbier et de 3,7 % à Saint-Moritz. Gstaad, où les prix ont reculé de 2,6 %, reste la station la plus chère de l'indice. En France, Knight Frank relève les plus fortes hausses à Courchevel Village, Courchevel Moriond et Val d'Isère, tandis que Chamonix, Méribel et Megève sont restées globalement stables.
L'achat se déroule de façon très différente dans les deux pays, et les règles comptent autant que le prix.
Ce que coûte un chalet haut de gamme
Le précédent rapport alpin de Knight Frank, publié en octobre 2025, donnait les prix des biens haut de gamme à juin 2025. À Gstaad, ils allaient de 42 800 à 47 300 € le mètre carré, à Courchevel 1850 de 30 600 à 33 900 € et à Verbier de 30 500 à 33 700 €. Plus bas dans l'échelle figuraient Méribel, de 17 400 à 19 200 €, Megève, de 14 300 à 15 800 €, et Chamonix, de 13 500 à 14 900 €. Un chalet de 200 mètres carrés à Courchevel 1850 se négociait donc bien au-delà de 6 millions d'euros.
Suisse : autorisations, contingents et surfaces limitées
Un acquéreur britannique qui ne réside pas en Suisse doit obtenir une autorisation du canton pour acheter une résidence secondaire, en application de la loi fédérale dite Lex Koller. Les règles sont strictes :
- Le logement doit se trouver dans un lieu que le canton a désigné comme station touristique, et les cantons se partagent un contingent national de 1 500 unités par an. Certains cantons n'en accordent aucune.
- La surface habitable est en général limitée à 200 mètres carrés et le terrain à 1 000 mètres carrés, davantage pouvant être admis si un besoin est démontré.
- L'acquéreur doit être une personne physique, et non une société, et ne peut posséder qu'un seul logement de ce type en Suisse. Il peut le louer ponctuellement, mais pas toute l'année.
Par ailleurs, la loi sur les résidences secondaires interdit d'en construire de nouvelles dans les communes où elles dépassent déjà 20 % des logements. Depuis le 1er octobre 2024, les logements construits avant mars 2012 peuvent être reconstruits ou agrandis jusqu'à 30 %. En avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un nouveau durcissement de la Lex Koller, avec notamment des contingents cantonaux réduits et une autorisation requise lorsqu'un étranger revend à un autre étranger. Ces propositions ne sont pas encore adoptées, mais un acquéreur doit les suivre.
France : ouverte à tous, avec une fiscalité locale en hausse
La France n'impose aucune restriction aux acquéreurs étrangers. Dans l'ancien, les frais d'acquisition, dits frais de notaire, représentent en général 7 à 8 % du prix ; la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation pour les ventes conclues entre avril 2025 et mars 2028.
Le coût de détention augmente dans les stations recherchées. Un décret de 2023 a étendu à environ 3 700 communes, dont Chamonix et Morzine, la possibilité de majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. La location est aussi plus encadrée : avec la loi Le Meur, l'abattement sur les meublés de tourisme non classés est passé de 50 % à 30 % à partir de 2025, et les communes peuvent imposer un enregistrement.
Les jours, la neige et le long terme
La Suisse fait partie de l'espace Schengen : les jours passés dans un chalet suisse et dans un chalet français entament donc la même limite de 90 jours sur 180 pour les visiteurs britanniques sans titre de séjour.
L'altitude compte plus qu'avant. Une étude de Météo-France et de l'INRAE publiée dans Nature Climate Change en décembre 2023 montre qu'avec un réchauffement de 2 °C, 53 % des 2 234 stations européennes étudiées seraient exposées à un risque très élevé de manque de neige sans neige de culture. Les stations d'altitude bien équipées sont mieux placées, et les acquéreurs tiennent de plus en plus compte de l'attrait estival.
Avant d'acheter
- En Suisse, vérifier avec un notaire local que le bien et l'acquéreur remplissent les conditions d'autorisation, et le délai du canton.
- En France, se renseigner auprès de la commune sur la taxe d'habitation des résidences secondaires et les règles de location.
- Vérifier l'altitude, les liaisons du domaine et l'équipement en neige de culture.
- Prévoir les charges, la gestion et le coût d'un logement inoccupé une grande partie de l'année.
Rien de tout cela ne constitue un conseil juridique ou fiscal ; un notaire local et un conseiller fiscal dans les deux pays doivent confirmer la situation avant toute offre.
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Hanane Dawson, Fondatrice
Sources : Knight Frank, « Peak performance: prime mountain property trends in 2026 » (rapport alpin), 22 octobre 2026. Knight Frank, Alpine Property Report, « Peaks and prices », 20 octobre 2025. ch.ch, « Achat immobilier par des étrangers ». Office fédéral de la justice, directives Lex Koller, mises à jour le 20 juillet 2026, et consultation sur la révision de la Lex Koller, 15 avril 2026. Conseil fédéral, entrée en vigueur au 1er octobre 2024 de la modification sur les résidences secondaires, 13 septembre 2024. LCL, hausse des droits de mutation, 1er juillet 2025. Banque des Territoires, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires étendue à 2 500 communes, 29 août 2023. Service-Public.fr, loi Le Meur, mis à jour le 20 janvier 2025. gov.uk, Switzerland travel advice: entry requirements. INRAE, changement climatique et enneigement des stations de ski européennes, décembre 2023.